Titre en français

Le volume capable : les limites contemporaines de la densification du logement social

Auteur

Amiel Diot, Raphaël

Directeur de recherche

Escaffre, Fabrice (1978-....)

Date de soutenance

4 septembre 2026

Établissement

Université Toulouse-Jean Jaurès

UFR ou composante

Département Géographie-Aménagement-Environnement

Diplôme

M1 Villes, Habitat et Transition Ecologique

Sujet

Urbanisme

Mots-clés en français

Densification urbaine

Sobriété foncière

Logement social

Densité négociée

Renouvellement urbain

Résumé en français

La crise du logement en France, et particulièrement dans les métropoles attractives comme Toulouse, ne peut plus être adressée par l'étalement urbain, désormais restreint par l'objectif de Zéro Artificialisation Nette. La densification s'impose ainsi comme nouveau paradigme de production urbaine. Ce mémoire, rédigé à l'occasion d'un stage réalisé au sein de Patrimoine SA Languedocienne au prétexte d'une commande de Toulouse Métropole portant initialement sur les secteurs desservis par la future ligne C du métro, propose de dépasser l'approche classique par la densité pour raisonner en termes de constructibilité volumique.
Il distingue ainsi un volume théorique, un volume réglementaire (une fois appliquées les contraintes réglementaires indirectes), un volume constructible et un volume effectif réalisé.
Cette lecture volumétrique permet de montrer que le foncier disponible ne constitue qu'une première étape, la véritable limite à la production de logements résidant dans l'accumulation de contraintes réglementaires (hauteur, emprise au sol, prospects, pleine terre, protections patrimoniales, stationnement) bi et tri-dimensionnelles, économiques (hausse des coûts de construction, désengagement des aides à la pierre, renchérissement du financement) et environnementales, qui – plus qu'elles ne s'additionnent simplement – se combinent et se conjuguent, se multiplient.
À partir d'études capacitaires menées sur le patrimoine du bailleur, ce mémoire objective ces freins et montre par le même occasion que la densité effectivement construite ne résulte jamais (bien qu’elle s’y inscrive) de l'application mécanique du règlement, mais de négociations entre le bailleurs, les collectivités, aménageurs, promoteurs et riverains : la densité négociée. Il interroge également les contradictions écologiques de la ville compacte, avant d'explorer des marges de manœuvre effectives (évolution des règlements, dialogue bailleurs-collectivités, BIMBY, réversibilité du bâti, urbanisme transitoire) permettant possiblement de concilier production de logements sociaux et sobriété foncière.

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