Inclusion et exclusion sociales des nouvelles formes d’habiter du logement collectif et commercial à Hanoï : la ville durable au défi du vivre ensemble

Numéro national de thèse

2025TLSEJ131

Titre en français

Titre en anglais

Social inclusion and exclusions of the new forms of collective and commercial housing in Hanoi: the sustainable city of tomorrow to the challenge of living together.

Auteur

Vuong, Khanh Toan (1983-.... ; docteur en Urbanisme et aménagement)

Directeur de recherche

Laffly, Dominique (1966-....)

Co-directeur de recherche

Nguyen, Thai Huyen (1979-...)

Date de soutenance

10 décembre 2025

Établissement

Université de Toulouse

Université Toulouse-Jean Jaurès

Établissement de co-tutelle

Université d'Architecture d'Hanoï

École doctorale

TESC : Temps, Espace, Société, Culture

Diplôme

Doctorat en Urbanisme et aménagement

Unité de recherche

Laboratoire de recherche en architecture - LRA

Sujet

Urbanisme

Aménagement du territoire

Architecture

Mots-clés en français

Hanoï

Ville durable

Habitat collectif

Exclusion sociale

Inclusion sociale

Mots-clés en anglais

Hanoi

Sustainable city

Collective housing

Social exclusion

Social inclusion

Résumé en français

Dans un contexte d’urbanisation rapide et de crise du logement de plus en plus grave, en particulier dans les pays en développement et les économies émergentes, le logement collectif et commercial (CCTM) est devenue un modèle résidentiel marquant à Hanoï, et a connu une forte expansion depuis le début des années 2000. Cette thèse vise à analyser la formation, le développement et les impacts socio-spatiaux des CCTM, contribuant ainsi à identifier le rôle de ce modèle dans le processus d’urbanisation post-Doi Moi et à explorer des orientations de développement urbain durable.
La recherche pose plusieurs questions : dans quel contexte de politiques publiques et de marché immobilier les CCTM sont-ils apparus ? Quels sont les traits caractéristiques des modèles organisationnels et architecturaux des CCTM ? Comment ces derniers influencent-ils la vie quotidienne des habitants, les relations communautaires et la structure sociale urbaine ? Enfin, comment orienter le développement des CCTM à Hanoï afin de contribuer à la construction d’une ville durable ?
La méthodologie de recherche adopte une approche interdisciplinaire croisant urbanisme, sociologie et analyse des politiques publiques. Les données mobilisées proviennent de textes législatifs, de statistiques, de rapports de marché, ainsi que d’enquêtes de terrain, d’entretiens avec des habitants, des experts et des gestionnaires publics. Ces données sont analysées à l’aide de méthodes de morphologie spatiale, de cartographie et de statistiques quantitatives. La thèse examine en profondeur trois cas emblématiques de CCTM : Royal City, Hyundai Hillstate et Helios Tower, afin d’éclairer les questions et hypothèses posées. Elle met également en perspective des expériences internationales de l’habitat collectif telles que Podium Tower (Hong Kong), Tanji (Corée du Sud), Penshirubiru (Japon) ou encore l’habitat participatif (France).
Les résultats montrent que le développement des CCTM est étroitement lié à l’urbanisation et à la marchandisation du foncier après le Doi Moi au Viêt Nam. Ces projets produisent un objet immobilier résidentiel et commercial. Du point de vue urbanistique et architectural, les CCTM à Hanoï sont diversifiés : immeubles isolés, ensembles multi-tours intégrant habitat et fonctions variées (commerce, bureaux, sport, loisirs, éducation, etc.). Toutefois, un déséquilibre marqué apparaît dans la répartition des surfaces, avec une forte priorité accordée aux espaces commerciaux au détriment des espaces collectifs. Ce choix a un impact direct sur le degré « d’inclusivité » ou « d’exclusivité » dans la vie des résidents. Sur le plan social, les CCTM favorisent un mode de vie fermé et hiérarchisé selon les capacités économiques, alors que les espaces communs restent insuffisants en qualité et en quantité pour renforcer la cohésion communautaire. La thèse constate également l’absence de canaux officiels permettant aux habitants de communiquer « horizontalement » afin de construire une véritable culture du vivre-ensemble.
La thèse apporte trois contributions principales. Premièrement, elle propose un cadre d’analyse intégré pour l’étude des CCTM, en articulant dimensions spatiales, économiques, sociales et politiques. Deuxièmement, elle met en lumière les spécificités et les défis des CCTM dans le contexte métropolitain hanoïen, enrichissant ainsi la compréhension des transformations de l’habitat dans une économie de marché. Troisièmement, elle formule des recommandations de politique publique : intégrer concrètement les besoins communautaires dans la conception et la gestion des CCTM ; favoriser des modèles de CCTM à densité plus faible afin de garantir une meilleure qualité de vie, une gestion efficace et une plus grande équité d’accès aux services ; renforcer le cadre juridique pour équilibrer les intérêts entre investisseurs, habitants et ville.

Résumé en anglais

In the context of rapid urbanization and an increasingly severe housing crisis, particularly in developing countries, collective and commercial housing (CCTM) has become a prominent residential model in Hanoi, experiencing strong expansion since the early 2000s. This research aims to analyze the formation, development, and socio-spatial impacts of CCTM, thereby contributing to the identification of the role of this model in the post-Doi Moi urbanization process and exploring orientations for sustainable urban development.
The research raises several questions: In what context of public policies and real estate market dynamics did CCTM emerge? What are the key characteristics of its organizational and architectural models? How do these models influence residents’ daily lives, community relations, and the urban social structure? Finally, how should the development of CCTM in Hanoi be oriented to contribute to the construction of a sustainable city?
The research methodology adopts an interdisciplinary approach, combining urban planning, sociology, and public policy analysis. The data mobilized include legislative texts, statistics, market reports, as well as field surveys and interviews with residents, experts, and public managers. These data are analyzed using spatial morphology methods, mapping, and quantitative statistical techniques. The dissertation examines in depth three emblematic cases of CCTM—Royal City, Hyundai Hillstate, and Helios Tower—in order to shed light on the questions and hypotheses raised. It also places these cases in perspective with international experiences of collective housing, such as Podium Tower (Hong Kong), Tanji (South Korea), Penshirubiru (Japan), and participatory housing (France).
The results show that the development of CCTM is closely linked to urbanization and the commodification of land after Doi Moi in Vietnam. These projects produce both residential and commercial real estate objects. From an urban and architectural perspective, CCTM in Hanoi is diverse: stand-alone buildings, multi-tower complexes integrating housing with a variety of functions (commerce, offices, sports, leisure, education, etc.). However, a marked imbalance appears in the distribution of space, with strong priority given to commercial areas at the expense of collective spaces. This choice has a direct impact on the degree of “inclusivity” or “exclusivity” in residents’ lives. On the social level, CCTM foster a closed and hierarchical lifestyle based on economic capacity, while common spaces remain insufficient in both quality and quantity to strengthen community cohesion. The dissertation also highlights the absence of official channels allowing residents to communicate “horizontally” in order to build a genuine culture of living together.
This thesis makes three main contributions. First, it proposes an integrated analytical framework for the study of CCTM, articulating spatial, economic, social, and political dimensions. Second, it sheds light on the specificities and challenges of CCTM in the metropolitan context of Hanoi, thereby enriching the understanding of housing transformations in a market economy. Third, it formulates public policy recommendations: concretely integrate community needs into the design and management of CCTM; promote lower-density CCTM models to ensure better quality of life, effective management, and greater equity in access to services; and strengthen the legal framework to balance the interests of investors, residents, and the city.

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